América Latina construye más rápido de lo que crece su población según la CEPAL
Mientras se construye en los bordes urbanos, una parte importante del parque habitacional dentro de las ciudades permanece desocupada.
América Latina y el Caribe están construyendo más superficie de la que su crecimiento poblacional requeriría. El fenómeno no se concentra en los grandes centros urbanos, sino principalmente en periferias, pueblos y zonas rurales, donde la expansión de la huella edificada avanzó a un ritmo considerablemente mayor que el de la población. Un análisis de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL), basado en información satelital de 30 países, muestra que entre 2000 y 2020 la superficie edificada de la región creció a una tasa anual de 1.47%, frente a un crecimiento poblacional de 1.08 por ciento.
La diferencia se explica, en buena medida, por la forma en que se está ocupando el territorio. Mientras en las ciudades la relación entre superficie construida y población prácticamente se mantuvo estable, en las periferias, pueblos y zonas rurales la superficie edificada creció aproximadamente al doble del ritmo de la población.
Muestran los datos de CEPAL que las ciudades no fueron necesariamente las principales responsables de la expansión. En 2000, cada habitante de los centros urbanos ocupaba en promedio 42 metros cuadrados construidos; para 2020 la cifra aumentó apenas a 43 metros cuadrados. En contraste, en las periferias pasó de 60 a 70 metros cuadrados por habitante, mientras que en las zonas rurales y de ocupación dispersa aumentó de 108 a 124 metros cuadrados.
También el comportamiento se observa en la vivienda. Del total de nueva superficie residencial edificada en América Latina y el Caribe entre 2000 y 2020, 62% se localizó fuera de las ciudades. En México y Centroamérica la proporción llegó a 73.1 por ciento. Para el mercado inmobiliario, esto significa que una parte importante de la nueva oferta habitacional se está generando sobre suelo periférico o disperso, en lugar de aprovechar con mayor intensidad los espacios ya urbanizados.
CEPAL advierte que los datos no permiten establecer una causa única. Sin embargo, identifica factores que pueden contribuir a esta expansión, entre ellos la disponibilidad de suelo urbanizable, las condiciones geográficas, la estructura del sistema de ciudades y los instrumentos de planeación territorial.
También existe una paradoja: mientras se construye en los bordes urbanos, una parte importante del parque habitacional dentro de las ciudades permanece desocupada. Un estudio de CEPAL estima 31.9 millones de viviendas parcial o totalmente vacantes en 15 países de la región, equivalentes a más de 14% del parque de vivienda particular analizado. Esto plantea un desafío para desarrolladores y autoridades: no se trata únicamente de construir nuevas viviendas, sino de determinar dónde conviene hacerlo y cómo aprovechar mejor la infraestructura y el suelo que ya existen.
La expansión de baja densidad también tiene implicaciones económicas. Cuando los nuevos desarrollos se encuentran más alejados y fragmentados, aumenta la necesidad de extender redes de agua, saneamiento, transporte, vialidades y equipamiento urbano. CEPAL señala que el costo de proporcionar estos servicios cambia de acuerdo con la densidad de población. Una ocupación dispersa puede implicar mayores distancias de traslado, más presión sobre las redes de infraestructura y mayores emisiones asociadas a la movilidad.
Además, cerca de la mitad de la superficie transformada entre 2000 y 2020 correspondió a vegetación corta densa y suelos desérticos o semiáridos, mientras que cerca de un tercio provino de superficies arboladas. El avance de la construcción también alcanzó tierras de cultivo, humedales y cuerpos de agua.
La expansión territorial no necesariamente es negativa. El problema surge cuando el crecimiento ocurre sin suficiente planeación, sobre zonas de riesgo o sin infraestructura adecuada. Para el sector inmobiliario, el reto será encontrar un equilibrio entre disponibilidad de suelo, demanda habitacional, densidad y acceso a servicios. CEPAL plantea que las decisiones tomadas durante las últimas dos décadas condicionarán las posibilidades de desarrollo urbano de los próximos años.
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