Por: Arq. Raquel Sánchez, Arquitecta en el Departamento de Programas Habitacionales del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU)
En la opinión del especialista, Ing. Daniel Rojas, el mayor reto consiste en empatar la normativa técnica costarricense con la realidad de los asentamientos humanos informales. Las incompatibilidades radican en la Ley de Catastro Nacional, en la obtención de visados con los municipios que poseen Planes Reguladores, y con los municipios que no poseen, con el Reglamento de Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones. No por causa de ellos, en sí mismos, sino por su falta de flexibilidad.
No obstante, el IMAS ha implementado una herramienta geo-informática diseñada para reconocer la ubicación de los terrenos invadidos, conocer si están inscritos a nivel catastral, conocer sus ocupantes, y el estado de la gestión de formalización. Esta herramienta constituye una metodología basada en capas, que enriquece el inventario de terrenos de la Institución. Además de ser una plataforma de consulta pública para entidades como el Registro Nacional; la herramienta logra determinar la dimensión real del trabajo faltante. Se llama SIG IMAS.
Tanto para lucha contra la pobreza como para la dotación de vivienda propia; al igual que el INVU, el IMAS está sujeto a la voluntad de las familias ocupantes de terrenos para poder titular. Es sabido que algunas familias no desean entrar en la formalidad de posesión de título de propiedad. Para estos casos, se dirige hacia dos vertientes.
La primera se funda en la simplificación del trámite por medio de la reducción de la cantidad de requisitos documentales. Actualmente toda la documentación que puede ser obtenida mediante sistemas de información abiertos, no se le solicita a las familias.
La segunda vertiente es la personalización de trámite, la cual ha brindado muy buenos resultados desmitificando de la tenencia formal de tierra, el pago de impuestos y exoneraciones.
Los movimientos registrales tienen un costo según el valor de la propiedad. Aunque el Estado está exonerado de ese cobro, las familias no lo están. Años atrás el IMAS cobraba los gastos de honorarios de notarios. Sin embargo, cabe resaltar que no todas las familias podían hacerle frente a este gasto. De acuerdo con el Decreto 29.531 la titulación por medio del IMAS se realizaba por donación o bien onerosa (por venta). No obstante, es hasta el 2018 donde, amparado en el artículo 21, el IMAS empieza a cubrir los gastos por concepto de confección e inscripción de planos catastrales y por estudios sociales. Ambos rubros se concretan mediante el sistema de contratación administrativa.
Se aclara que los ingresos económicos del IMAS no provienen únicamente del presupuesto nacional, son también de impuestos a patronos, impuestos a hoteles, a aeropuertos, entre otros.
Cada año, la Institución titula aproximadamente 150 terrenos, los cuales, según la opinión del Ing. Rojas es una cantidad muy baja. Para elevar ese dato, se ha operativizado de modo proactivo, no reactivo. Es decir, se realizan los estudios técnicos y sociales en proyectos completos, no solo cuando se recibe una solicitud de casos particulares. Un ejemplo de este modo de trabajo es el proyecto Noche Buena en Turrialba.
Para este proyecto, apoyados con el SIG IMAS, inició por el reconocimiento y localización de los lotes que estaban a nombre de la institución y luego se afinó el diseño de sitio. Conjuntamente, se conversó con la Municipalidad de Turrialba con el fin de llegar a acuerdos para poder visar los planos y segregar las fincas. Paralelo a esto, se entró en una negociación técnica respecto a anchos de vía, espacios públicos a nivel catastral, entre otros; con el objetivo de tener una visión en conjunto para formalizar el asentamiento de modo masivo.
Gran parte del éxito que se obtuvo en este proyecto fue debido a la incorporación de la participación ciudadana con los líderes comunales, quienes motivaron a las familias a entrar y continuar con el trámite hasta obtener su escritura.
En la experiencia del IMAS, incorporar el componente político puede complejizar las gestiones, si no se lleva de la mano con el componente técnico, así exista la voluntad para llevar a cabo la titulación. De todas maneras, en esta materia, el trámite recae en el componente técnico, por lo que se buscan formas en las cuales los funcionarios implicados puedan cumplir sus respectivas normas, sin alterar la labor del otro funcionario. De aquí la importancia de realizar periódicamente mesas técnicas de unificación de criterios.
Al igual que ocurre en el INVU, las fincas tituladas por el IMAS, poseen una limitación de movimientos registrales hasta por 10 años que imposibilita las ventas, los embargos, las permutas, los traspasos, las hipotecas, o similar. Para el levantamiento de la limitación, se debe solicitar por escrito al Concejo Directivo.
Ahora bien, una vez que el inmueble ha pasado a manos del beneficiario, se da por cumplida la tarea, por lo que quedan ausentes los controles pos-traspaso. Esta situación fomenta los alquileres irregulares hasta la consolidación de un mercado informal de suelos. Estos casos no se detectan ni se previenen ya que están fuera de los alcances operativos reales de ambos institutos. No obstante, el Ing. Rojas reconoce que los beneficios estatales deben estar ligados a un plan de atención familiar con un seguimiento posterior.
Señala el Ing. Rojas, que utópicamente hubiera cambiado el paradigma de titulación, bajo un esquema de urbanismo social, muy similar al utilizado en Medellín, Colombia; es decir, a través de los proyectos urbanos sociales de transformación barrial.
Para esta modificación de paradigma debe instaurarse un cambio metodológico y conceptual en el proceso de titulación, donde se establezca la triada ideal de componentes: política, técnica y comunidad. Haría cambios en la mentalidad de la sociedad para, de este modo, construir diseños arquitectónicos colaborativos y hacer reajuste de terrenos, que impacten el entorno vecinal, el equipamiento urbano, creando espacios integradores y generadores de vida en comunidad que ayuden a las familias a salir de la pobreza.
Fotografía con fines ilustrativos: Ana María Morales