Por: Arq. Raquel Sánchez, Arquitecta en el Departamento de Programas Habitacionales del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU)
En esta tercera entrega de la serie Titulación en el Estado de Costa Rica, se contó con la opinión experta del señor Juan Carlos Jurado, director de Fondo de Tierras del Instituto de Desarrollo Rural (Inder), quien tiene una amplia experiencia en el tema de regularización de terrenos.
El señor Jurado considera que el mayor reto para promover el derecho a la propiedad, acceso y control de tierra en áreas rurales consiste en la rigidez de las leyes ambientales y como consecuencia el país ha llegado a un grado muy alto de proteccionismo. En los años en que el Instituto estuvo comprando fincas para el desarrollo rural, no existían estas leyes. Por lo que los proyectos que dieron origen a esta compra de fincas, hoy poseen alguna restricción ambiental en áreas como manglares y bosques primarios, entre otros. Al parecer, la normativa permite el bloqueo prácticamente total del desarrollo en ciertas fincas.
Según su opinión, el agua es un factor para considerar. Llevar infraestructura de agua potable hasta zonas muy alejadas del desarrollo, no siempre es viable y factible, por lo que primero se explora la disponibilidad de agua en las fincas. Sin embargo, si la finca posee agua, ya no representa una ventaja sustantiva debido a que concesionar pozos no es una tarea sencilla; además que esto representa una restricción adicional a estos terrenos.
Por otra parte, el mayor acierto en el tema de la promoción al derecho de la propiedad ha sido la incorporación del inciso c del Artículo 85 en la Ley 9036 Ley de Transformación del IDA en el Inder. Este inciso permite titular a “los ocupantes nacionales o extranjeros con residencia que demuestren una posesión, sobre un único predio, entendida como la ejercida por un titular, de forma personal, ininterrumpida y a título de dueño, por más de diez años a la fecha de la vigencia de la Ley 9036” sin la necesidad de presentarse en un juzgado.
Esto no significa que el Inder done la finca, como el Instituto Mixto de Ayuda Social (IMAS), sino que este inciso agiliza el proceso de regularización.
Los costos de la tierra sí son pagados por la persona u organización beneficiada. No obstante, los terrenos no son valorados por precios de mercado ni por geo-valores, como el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), sino que se paga la suma que le costó al Inder adquirir esa parcela en el momento de su compra. El INVU y el IMAS, en su sistema de titulación reportan que a algunas familias no les conviene entrar en la formalidad de posesión de propiedad por razones personales o económicas. Sin embargo, eso no es una limitación para el Inder, debido a que los costos más onerosos rondan los 6 millones de colones. Paralelamente, las personas interesadas tienen el beneficio de pagarlo durante 25 años.
Estos ingresos por ventas y arrendamientos no representan el grueso de los ingresos para el Inder. Su mayor fuente de ingresos económicos consiste en el impuesto directo de cigarrillos, bebidas alcohólicas, gaseosas y el timbre agrario. De este modo, al igual que el IMAS con sus impuestos a patronos, hoteles y a aeropuertos, puede hacerle frente a los gastos de formalización de propiedades y los servicios que esto genera, sin afectar su liquidez.
De esta manera es que el Inder logra regularizar la tenencia de propiedad para más de 1200 familias al año, por medio de ventas, arrendamientos, concesiones y asignaciones de lotes de vivienda. Esta cantidad de fincas traspasadas anualmente sería una buena cantidad si el Instituto no contara con un rezago heredado del Instituto de Desarrollo Agrario (IDA) y hasta del Instituto de Tierras y Colonización (ITCO) acorde con el Sr. Jurado. Aun así, la regularización de tierras por medio de la titulación no es un fin de la Institución, ya que pierde la propiedad. La ley 9036 les solicita generar proyectos de desarrollo, por lo que los arrendamientos se convierten en la modalidad favorita.
Dentro de los propósitos del Inder está facilitar el acceso de las familias campesinas a las actividades productivas de cualquier tipo, agrícolas, turísticas, comerciales, industriales o agroindustriales. Esta es la razón por la cual, las propiedades que son vendidas poseen un gravamen de limitaciones por 15 años para venta, arrendamiento, permuta, hipoteca y cualquier otra modificación en el uso de la tierra sin permiso de la Institución.
Una vez que la finca se registra a nombre de la familia u organización beneficiaria, para garantizar el uso de la tierra permitido, el Inder realiza fiscalizaciones sobre los terrenos entregados. En la experiencia del Sr. Jurado, una de las causas para revocar la asignación de tierra dentro de este periodo de 15 años de limitaciones, es la venta ilegal. Las fiscalizaciones son posibles por medio de las Oficinas Territoriales con el personal técnico de planta. No obstante, la periodicidad de estas inspecciones está sujeta a la cantidad de trabajo y al rol de cada personal técnico, por lo que sería deseable contar con más personal.
Durante los años que la familia o la organización está utilizando el terreno sin poseer un documento que lo faculte para su uso, la conexión de servicios públicos nuevos o reconexión de los existentes corre a nombre del Inder. En los casos de morosidad, el Inder gestiona el pago y posteriormente realiza el cobro a la familia. Si la familia u organización no responde a dicho pago se realiza un desalojo. Para los casos donde existe un contrato de arrendamiento o una asignación de terreno, se procede con su revocatoria. Lastimosamente, se realizan alrededor de 30 revocatorias por año.
Don Juan Carlos también es el encargado del proyecto estratégico de titulación de forma proactiva en finca Miravalles en La Fortuna, que arrancó por medio de una ocupación irregular desde hace 30 años. El primer paso fue la realización de un censo ocupacional con referencia espacial por GPS. Esto marca un hito en el Inder, debido a que esta Institución no posee trabajadores sociales o especialistas en esta materia.
Para el 2021 se requerirá la contratación de topógrafos que confeccionen los planos catastrados para segregar, abogados que emitan criterio sobre la aplicación del artículo 85, inciso c, notarios que confeccionen la escritura de traspaso de la propiedad y certificadores de uso de suelo (agrónomos certificados por el MAG y el INTA). Los notarios no podrán ser los mismos abogados que emitan criterio, ya que se busca una objetividad social en la asignación de los inmuebles.
Actualmente existe una disparidad económica respecto a la forma en que las familias adquieren tierras estatales. Estos asentamientos pueden ser colindantes como La Colina y Cielo Amarillo, ambos localizados en Limón Centro. El primero, propiedad del INVU, se regulariza por medio de una venta a precio normado con geovalores, mientras que el segundo, propiedad del Inder, formalizado a costo de adquisición del inmueble. La diferencia puede ser abismal.
Entonces, ¿cuál podría ser la posición más razonable del Estado costarricense respecto a la tenencia de tierras? Para el Sr. Jurado es difícil determinarlo porque con la ley del Inder están obligados a vender al costo y para cambiar esta realidad, se requeriría una modificación de ley.
Por otra parte, nos menciona ¿cómo se equipararían los valores económicos? A juicio de Sr. Jurado no se debería cobrar por los terrenos que se adquirieron en épocas del ITCO e IDA, ni tampoco por los terrenos de reciente adquisición. Sin embargo, sin este cobro el Inder no podría operar, salvo que se hiciera una compensación económica de parte del Estado.
En cualquier caso, no sería el único obstáculo que saldar. Si hoy se adquiere una finca, sin tener profesionales del área social, es difícil determinar cuáles será las familias a quienes se les asignará un terreno.
Quizá por estas razones es que si el Sr. Jurado tuviera la posibilidad de realizar cambios sin ninguna limitación en el tema de regularización de tierras rurales, algo semejante a una varita mágica, pondría en orden las leyes ambientales para poder conocer con anticipación si los lotes que ya posee el Inder y los que planean adquirir tienen o no restricciones ambientales. También contrataría más personal, como en las épocas del IDA, que tenía una planilla del doble de funcionarios con menos tareas designadas.