Crecimiento habitacional relativo en Costa Rica: Guanacaste y Puntarenas concentran el mayor crecimiento
El 25 % de los cantones costarricenses registró aumentos de hasta un 16 % en su parque de viviendas entre 2022 y 2025
El parque habitacional de Costa Rica continúa en aumento, aunque el dinamismo de la construcción muestra un marcado comportamiento desigual entre las distintas regiones del país. Mientras la mayoría de los cantones experimenta incrementos moderados, las provincias de Guanacaste y Puntarenas concentran los mayores niveles de crecimiento relativo.
De acuerdo con el informe Balance y Tendencias 2025 del Sector Vivienda, elaborado por el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA), la Universidad de Costa Rica (UCR) y Gestionando Hábitat, el Índice Cantonal de Construcción de Vivienda (ICCV) reflejó que un 74,4 % de los cantones creció a un ritmo inferior al 7 % entre 2022 y 2025. En contraste, un 25 % superó dicho margen, alcanzando cifras de hasta el 16 %.
El análisis integra microdatos de la Encuesta Continua de Empleo (ECE) del INEC para estimar las dimensiones cuantitativas y cualitativas del déficit habitacional, registros de tramitación de planos y metros cuadrados autorizados del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA) para medir el comportamiento constructivo local, y bases de datos del Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI) para cuantificar la colocación del Bono Familiar de Vivienda.
El sociólogo y experto en urbanismo Franklin Solano Castro, que participó en la elaboración del documento destacó que en localidades como Santa Cruz, Carrillo y Garabito coinciden proyectos de gran tamaño con un número significativo de viviendas más pequeñas. “Esta coexistencia de tipologías constructivas evidencia la presión sobre el suelo urbano y las marcadas diferencias socioeconómicas en la demanda residencial de estas localidades” indica el informe.
A diferencia de los datos absolutos, el ICCV evalúa la cantidad de nuevas obras en relación con el parque habitacional preexistente, permitiendo identificar las zonas donde la edificación transforma con mayor fuerza la escala del territorio.
Suelo e infraestructura: los condicionantes del desarrollo
El informe recalca que el crecimiento del sector no responde únicamente a la demanda, sino a la disponibilidad y precio del suelo. En la Gran Área Metropolitana (GAM), el valor promedio del terreno alcanzó los US$358 por metro cuadrado en 2026.
En los valores se encuentran variaciones extremas que van desde los US$30 hasta los US$2.340 por metro cuadrado, situándose los montos más elevados en San José, Heredia y Cartago. El costo de la propiedad incide entre un 13 % y un 38 % en el precio final del inmueble, con picos de hasta el 43 %.
El informe señala que a este escenario se suma la saturación espacial. Cerca de una tercera parte de los planes reguladores analizados en la GAM señala que el suelo urbanizable está agotado o próximo a agotarse. Solo el 17 % del territorio de la GAM mantiene potencial de desarrollo, principalmente en periferias como Alajuela y El Guarco.
Estas limitaciones también impactan el tamaño de las edificaciones, en la GAM predominan viviendas con áreas más amplias, mientras que fuera de la Región Central prevalecen soluciones habitacionales de menor extensión.
El ritmo de expansión plantea presiones sobre los servicios públicos e infraestructura esencial, tales como transporte, carreteras y saneamiento. La situación resulta crítica en los litorales de Guanacaste y Puntarenas, donde el informe advierte sobre severos déficits hídricos para abastecer a la población y a la actividad turística.
Uno de los señalamientos es que la falta de planes reguladores actualizados en estas zonas periféricas expone a las comunidades a presiones sobre los acuíferos, lo que compromete la sostenibilidad del auge inmobiliario si no se acompaña de una adecuada planificación territorial.
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