Por: Lesly Gantenbein, Expertaen Property &Facilty Management y Auditor interno ISO 9001 -2015
Hoy, mientras hacía un recorrido por las calles más concurridas de la ciudad, pude observarlo impactante de las construcciones verticales, cada una con su propio estilo y un enfoque diferente. La mayor parte de esos proyectos están próximos a entregar o listos para operar.
¨Administrar un complejo es un universo infinito; son mini ciudades¨
Administrar un complejo (SITE), es un universo infinito; son mini ciudades, por las cuales el FacilityManager (FM) debe de velar en todo momento, aplicando metodologías enfocadas al bienestar de sus habitantes y estableciendo pautas de control, en donde el ciclo de vida dentro del sitio minimice costos, sea amigable con el medio ambiente y, por supuesto, ¡también sea rentable!
Como todo en la vida, siempre hay un principio, y en el universo de la construcción de infraestructuras se le conoce como Comissioning o Comisionamiento, para luego dar paso a la¨puesta en marcha¨, y finalmente a la ejecución de la operación.
ASHRE nos apoya con la creación de la norma 202 de ASHRAE / IES, en donde describe el proceso de puesta en servicio, los roles de los principales agentes y partes interesadas, y un marco para desarrollar.
Así también, señala que la norma propuesta beneficiará a la industria, al garantizar que la industria del entorno construido siga el proceso orientado a la calidad del propietario para lograr verificar y documentar el desempeño de los edificios, y que los sistemas y ensambles estén alineados con los criterios definidos.
¿Qué es el Comissioning o y la “puesta en marcha”?
El Comissioning o Comisionamiento, consiste en una serie de procesos, acompañados de sus respectivos seguimientos, que se realizan desde el prediseño del edificio hasta la construcción, abarcando las etapas de ocupación y operación.
Las principales etapas del Commissioning son:
-Planificación
-Diseño
-Construcción
-Seguimiento Post construcción
Todo esto, para luego dar paso a la ¨puesta en marcha¨, que consiste en realizar los diseños y los ajustes necesarios, acompañados de sus respectivas configuraciones y programaciones.
Los actores principales dentro del Comissioning
Dentro del Comissioning, existe un agente responsable de velar, documentar y ejecutar cada proceso; sin embargo, también hay otra figura que resalta y enmarca el plano. Somos nosotros, los FM (Facility Managers), quienes a partir de esta fusión con los primeros, participamos en el mismo ¨juego¨. Podría decirse que un rol fundamental lo ejercemos los FM, porque debemos conocer el proyecto a cabalidad, para poder avanzar a la transición final y hacer de esta un aspecto lo más digerible posible.
¨Es recomendable establecer bloques de entrega¨
Para ello sugiero realizar un ¨checklist¨ corporativo de pre-entrega y entrega, cubriendo cada detalle del sitio: documentación (aspectos legales, listado existente de proveedores, manuales operativos & garantías, lectura e interpretación de contratos, entre otros). acompañado de métricas para el respetivo control, tanto de la data como tiempos de ejecución.
Es recomendable establecer bloques de entrega por segmento, al momento de empezar con la transición.
Entre los listados de activos, encontraremos algunos como:
servicio de la planta
servicio de climatización (HVAC).
servicio de la subestación
Pruebas con equipos de integración en operaciones (Seguridad física, Mantenimiento, limpieza)
otros
Recordemos que la construcción tiene fechas de entrega, y una de las fases más importantes es la“puesta en marcha”, para la comprobación y verificación de criterios, abarcando activos, equipos operativos y dando paso a la transición de administración en manos del FM. (Si la administración es tercerizada, deben ser parte del proceso desde el inicio).
Es una labor muy compleja, pero, al tener el control, el FM es y será dueño de sus propios procesos, siempre en estrecho enlace con la corporación, y qué mejor si ha tenido participacióndesde el inicio de la operación.