¿Cómo incentivar la conservación y restauración de edificios patrimoniales?
- Maria Calero
- 28 dic 2022
- 4 Min. de lectura
En este artículo, el Arq. Ramón Pendones de Pedro explica a profundidad el valor que tiene la arquitectura histórica y su conservación.
Por: Arq. Ramón Pendones de Pedro, MBA, Master en Desarrollo Urbano y Gestión Territorial4. Vicepresidente de OPB Arquitectos
Cuando hablamos del patrimonio arquitectónico de un país, nos referimos al legado edilicio que generaciones pasadas le heredan a la ciudadanía actual como evidencia construida de las particulares de dicha época.
Es decir, que la arquitectura con valor histórico, es un reflejo del entorno social, de las preferencias culturales, las tendencias estéticas y las técnicas constructivas de una sociedad, en un momento determinado.
En el imaginario colectivo, siempre se acepta la premisa de que para saber a dónde vamos, primero hay que tener claro de dónde venimos. Y esta máxima mundana es imprescindible para modelar la identidad e idiosincrasia de cualquier comunidad, ciudad o país. Porque un pueblo sin pasado, no sabe cuáles son sus raíces ni el origen de su presente y, eventualmente, no podrá forjar, de manera consciente y premeditada, su futuro.
Conservar y restaurar estas construcciones de antaño, es asegurar el “contínuum” tangible que toda sociedad necesita para prolongar sus valores y sus logros, en las generaciones venideras.
Ahora bien, lo anteriormente señalado es, prácticamente, un lugar común en el consciente colectivo; una verdad de Perogrullo, dirían algunas personas. Sin embargo, conservar y restaurar el patrimonio arquitectónico no es tarea fácil para las autoridades regentes de este tema. Aunque en Costa Rica tenemos al Centro de Investigación y Conservación del Patrimonio Cultural (Cicpc) como una dependencia del Ministerio de Cultura y Juventud, lo cierto es que vemos como nuestro patrimonio arquitectónico desaparece día a día a manos de la especulación inmobiliaria y en aras del “desarrollo”, a pesar de los ingentes esfuerzos de dicho organismo.
Y es que mientras los dueños de propiedades patrimoniales no cuenten con incentivos especiales que les generen algún usufructo sobre sus bienes inmuebles, no se va a lograr que las preserven y mucho menos, que las conserven.
Por eso somos testigos de “incendios” o de edificaciones que colapsan de un día para otro, para darle espacio a estacionamientos públicos, como, por ejemplo, sucedió con la otrora Biblioteca Nacional; edificio demolido en la década de los 70 ante la ausencia de una ley robusta de conservación patrimonial en nuestro país.
¿Y cómo lograr que el Cicpc cumpla su función si no existen recursos asignados para la expropiación, conservación y restauración de los edificios patrimoniales que aún quedan en nuestro país?
Pues una solución que se ha utilizado en otros países latinoamericanos, es la implementación de herramientas de gestión del suelo como lo es la “Transferencia del Potencial Edificable”, instrumento también conocido como “Transferencia de aprovechamiento urbanístico” o “Transferencia de los derechos de construcción y desarrollo” entre diferentes propiedades, específicamente de las edificaciones patrimoniales hacia otros predios con restricciones de edificabilidad.
Este instrumento consiste en permitir que las propiedades con edificios patrimoniales que se desean conservar, puedan trasladar sus derechos de edificabilidad o potencial edificable, hacia otros proyectos desarrollados en otras propiedades que cuentan con un limitado derecho de construcción.
En Costa Rica, específicamente en el cantón capitalino de San José, existe un parámetro normativo-constructivo que se llama Coeficiente de Aprovechamiento del Suelo (CAS) y el cual se utiliza como un índice multiplicador basado en la superficie del terreno, para que se obtenga como resultado, el Área máxima Construible (AMC) que se puede desarrollar en una propiedad dada.
Por ejemplo, si se cuenta con un lote de 500 m2 cuyo CAS es de 2, entonces el AMC será de 1.000,00 m2 en donde se deberán respetar otros parámetros urbanísticos como los retiros exigidos por ley y la cobertura permitida, los cuales, finalmente, definirán la configuración y cantidad de pisos de la eventual edificación.
Teniendo claros estos parámetros, entonces podremos entender el instrumento de la transferencia del potencial edificable. En nuestro caso sería la transferencia del del CAS de un terreno con una edificación patrimonial que se quiere conservar o “terreno emisor”, a otra propiedad que, por su por su propio CAS, ya tiene un límite de área a construir. Esto debido a que el fin del instrumento es tener la posibilidad de aumentar el AMC más allá de lo que establece el CAS original para esta última propiedad también llamada, “terreno receptor”.
La transacción del CAS, sería una operación comercial valiosísima tanto para el dueño de la propiedad afectada por el edificio patrimonial, como para el desarrollador que ve limitando, reglamentariamente, el máximo aprovechamiento del terreno que podría obtener y por ende, de su inversión.
El propietario de la propiedad patrimonial podría vender sus derechos de edificación a través del mercado bursátil como un título valor más, cuyo precio lo establecerá el mercado inmobiliario tal como se hace en otras latitudes como Colombia, Argentina y Brasil.
A continuación, encontrarán dos imágenes que ilustran perfectamente lo que hemos expuesto anteriormente.
Cómo se logra apreciar, los instrumentos de gestión del suelo tal como la transferencia del potencial edificable, así como las prácticas incentivables que se tipifican en los planes reguladores o de ordenamiento territorial, son las herramientas perfectas para incentivar que los propietarios de bienes inmuebles patrimoniales, conserven y restauren estas edificaciones históricas.
Con ello, lograremos preservar el legado que, generaciones anteriores, nos heredaron para continuar conformando nuestra identidad arquitectónica, urbanística y cultural que nos caracterizará como pueblo y como país.
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