Horizonte 2026: La metamorfosis urbana y el nuevo paradigma del desarrollo inmobiliario en América Central y el Caribe
- Luis Arevalo
- hace 12 horas
- 6 Min. de lectura
A medida que la población urbana experimenta un crecimiento demográfico acelerado y el entorno macroeconómico se reconfigura, el mercado de bienes raíces se enfrenta a un reto histórico: transitar de la expansión territorial descontrolada hacia una verticalización estratégica.
Por: Luis Fernando Arévalo | luis.arevalo@connectab2b.com
Líderes de la industria, urbanistas y analistas financieros desentrañan las tendencias, el perfil del nuevo consumidor y el rol insustituible de la planificación sostenible para forjar las ciudades del mañana. El horizonte de las ciudades en la región está cambiando a un ritmo vertiginoso, marcando el inicio de una nueva era en la arquitectura, el urbanismo y la inversión de capitales. Lejos de ser un fenómeno aislado, esta transformación responde a una inercia global ineludible.
Según los datos consolidados por el Banco Mundial, para el año 2025 aproximadamente 4,5 mil millones de personas (lo que representa el 57 % de la población del planeta) ya vivían en áreas urbanas. Las proyecciones de las Naciones Unidas son aún más contundentes, estimando que para el año 2050 el 68 % de la humanidad será estrictamente urbana.
En este dinámico tablero internacional, América Central y el Caribe acompañan esta tendencia con cifras similares y una urbanización acelerada. En el caso de Guatemala, que muestra una tasa de crecimiento urbano anual del 2,2 % registrada hasta 2024, el país supera con creces a sus pares regionales como El Salvador (1,1 %), México (1,2 %), Colombia (1,4 %) y Panamá (1,5 %). Ante esta monumental ola demográfica, la interrogante que domina las mesas de diseño y los foros económicos ya no es si la ciudad tiene la capacidad de crecer más, sino cuáles serán las directrices técnicas y políticas para asegurar que dicho crecimiento se traduzca en una mejora tangible de la calidad de vida.
En el caso de Costa Rica, según el CFIA, 2025 cerró con el registro de 10,3 millones de m² en la industria de la construcción, lo que representó una reducción del 1,7 % respecto al año anterior. Para 2026 se esperan cifras similares, cercanas a los 10 millones de m², con sectores que prevén crecimiento, tales como comercio e industria, con un 5 %, vivienda, con un 1 %, entre otros. “La construcción seguirá siendo el termómetro de la salud financiera del país; por cada empleo directo que generamos, se multiplica el valor y se dinamiza la economía”, resaltó el ing. Fernando Escalante, presidente del CFIA.
Por otra parte, El Salvador es un caso de estudio importante en la región, con un crecimiento relevante en el sector construcción. Hasta febrero de 2026, la Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador tenía registrados 170 proyectos constructivos activos. De acuerdo con la Cámara Salvadoreña de la Construcción (Casalco), solo en el área metropolitana se construyen en la actualidad 25 edificios. En cuanto al crecimiento del sector, se prevé un incremento de hasta un 30 % en 2026. Solo durante el segundo trimestre de 2025 se había acumulado un crecimiento del 33,8 %.
La situación en Honduras es diferente. Los últimos datos oficiales disponibles dan cuenta de que durante el tercer trimestre de 2025 el sector cayó un 8,9 %. Sin embargo, hay sectores que dinamizan la economía, sobre todo en San Pedro Sula y Tegucigalpa. Según el Banco Central de Honduras, en 2025 se construyeron 509.400 m², de los cuales más de la mitad (315.900 m²) corresponden únicamente al sector residencial. En el caso de Guatemala, según datos del Banco de Guatemala (Banguat), la construcción registró un crecimiento del 8,7 %, impulsado principalmente por obra pública y proyectos de vivienda focalizados en la ciudad.
Mientras tanto, Panamá vivió una caída en el sector construcción que alcanzó al menos un 2 %. Sin embargo, se espera que para 2026 se reactiven obras importantes que estarían empujando el crecimiento de esta industria. Una situación similar vive República Dominicana, donde el sector de la construcción atraviesa su segunda caída más prolongada en la última década y media. Desde octubre de 2024 hasta diciembre de 2025, el indicador ha descendido de un -1,2 % a un -3,3 %, según datos oficiales del Banco Central de la República Dominicana.
Para comprender la magnitud de las oportunidades inmobiliarias de cara a 2026, es imperativo analizar el ecosistema financiero y político a nivel global. Paulo De León, director de CABI y experto en temas económicos y del sector construcción, delineó un panorama sobre cómo los movimientos geopolíticos impactan directamente en la atracción de capitales hacia Centroamérica. Durante su intervención, el experto apuntó que “la economía mundial avanza hacia un nuevo orden político y económico, marcado por la regionalización del comercio, la reindustrialización de Estados Unidos y la reconfiguración de las cadenas de suministro”. Este fenómeno de nearshoring posiciona al hemisferio occidental como un enclave estratégico, augurando un ciclo económico altamente favorable para la región hacia 2026.
La saturación de las arterias viales es, quizás, el síntoma más visible de un modelo de crecimiento que ha llegado a su límite. En apenas cuatro años, el parque vehicular en países como Guatemala se disparó en más de un 70 %, con cifras similares en toda la región. Sin embargo, la industria constructiva advierte que las licencias de vivienda multifamiliar y las ampliaciones son manifestaciones de una densificación natural, una señal de que la urbe está mutando para corregir sus propias ineficiencias.
El gran desafío de la política pública es desmitificar los conceptos urbanos. Marielos Marín, investigadora del Observatorio para las Ciudades, arroja luz sobre una de las confusiones más perjudiciales en la opinión pública: “Se confunde la densidad (una medida física: habitantes/hectárea) con el hacinamiento (una condición de mala calidad de vida). La densificación bien planificada, acompañada de espacio público, transporte eficiente y servicios, es la forma más sostenible de crecimiento. El verdadero problema es la dispersión urbana (sprawl), que genera altos costos de infraestructura, dependencia del automóvil y destrucción del territorio”.
Bajo esta premisa, la evidencia técnica demuestra que, a mayor densidad poblacional, menor es la dependencia del transporte privado, abriendo el compás para la implementación de sistemas de transporte público masivo y redes de micromovilidad. José Andrés Ardón, director ejecutivo de la Cámara Guatemalteca de la Industria de la Construcción, refuerza esta postura abogando por un urbanismo de resiliencia:
“Buscar detener el crecimiento no es la solución; la densificación es uno de los pilares de las ciudades realmente resilientes. El reto principal es construir una planificación ordenada, consistente en el tiempo, con visión integral y de largo plazo”.
Si la macroeconomía y el urbanismo dictan las reglas del juego, es el comportamiento del consumidor el que define los planos arquitectónicos. La pirámide demográfica dicta un claro protagonismo generacional. Humberto Olavarría, CEO de la firma de análisis de mercado Intus, detalló que “los millennials continúan liderando la demanda, tanto para vivienda como para inversión, con una clara preferencia por apartamentos de dos habitaciones ubicados en zonas urbanas consolidadas”. Este perfil de comprador rechaza el modelo tradicional que implica horas en el tráfico, prefiriendo sacrificar metros cuadrados a cambio de ubicación, conectividad y amenidades.
Le puede interesar: "¿En qué consiste el proyecto que uniría Europa y Asia por encima del Bósforo?"
Héctor García, director comercial de HG Inmobiliaria, confirma que esta inercia dominará el panorama a corto y mediano plazo. “La tendencia que traemos desde 2024 a 2025, considero que 2026 va a seguir esa tendencia de la verticalización, sobre todo la construcción de apartamentos en las zonas más céntricas de las ciudades”, pronostica García. “Se está utilizando una estrategia de descentralización, es decir, descentralizar y densificar. Eso quiere decir que cada zona debe densificarse cada vez más para que las personas que habiten los núcleos no salgan de ese mismo entorno”, explica el directivo de HG Inmobiliaria. Este enfoque ha catapultado el éxito de los proyectos de uso mixto, ecosistemas arquitectónicos que fusionan espacios residenciales, comerciales y corporativos, elevando drásticamente el estándar de calidad de vida al reducir la fricción de la movilidad diaria.
De cara al futuro inmediato, el mensaje del sector privado es de un optimismo fundamentado en la data dura. La plusvalía, impulsada por la escasez de suelo urbanizable y la alta demanda, garantiza la apreciación de los activos.