En Guatemala, los proyectos inmobiliarios se enfrentan a riesgos comunes como una mala planificación, la carencia de detalles relevantes relacionados a la construcción, una mala comunicación entre los equipos de trabajo y la falta de alineación de las expectativas del proyecto desde el desarrollador, arquitectos, especialistas, contratistas y clientes, etc. Si bien, la existencia de riesgos es inherente a cualquier actividad humana, más en la ejecución de un proyecto inmobiliario, incluso cuando se realiza una planificación exhaustiva; existen herramientas y estrategias para minimizar su impacto.
El Project Management inmobiliario permite identificar y mapear los posibles riesgos de un proyecto y priorizarlos en función de la probabilidad de que sucedan y su impacto. Además, se definen planes de acción para cada riesgo, se monitorean y actualizan durante la vida del proyecto, para tomar mejores decisiones. “Definitivamente, la etapa de planeación o preconstrucción es de suma importancia para estar preparados y lograr que las consecuencias de los riesgos sean nulas o mínimas. Con el Project Management siempre buscamos minimizar los riesgos, anticipar problemas, dar soluciones y mantener un control exhaustivo con la implementación de una metodología estandarizada y herramientas tecnológicas actualizadas”, comentó Francisco León, director de Proyectos de D&A.
El conocimiento y la experiencia de los Project Managers en construcción contribuyen también a realizar ingenierías de valor, lo que puede resultar en ahorros sustanciales por la optimización de los recursos. “Por mencionar un ejemplo, a un proyecto en Guatemala se le propuso realizar ingenierías de valor con relación al concreto y acero de una estructura principal, lo que se tradujo en ahorros y optimización de los costos que se tenían previstos”, agregó León. Las ingenierías de valor son un método de evaluación que analiza materiales, sistemas y procesos con el fin de alcanzar los mismos resultados al menor costo total para el propietario del proyecto.
Como Project Manager, una gestión de riesgos se lleva a cabo en la elaboración de una propuesta o cuando se planifica el proyecto, en intervalos durante la ejecución de este y si se da un cambio en el alcance acordado. El primer paso consiste en identificar los riesgos, entre los cuales se pueden encontrar los financieros, directivos (cambios de dirección de la obra), constructivos, contractuales, laborales, de impacto social, entre otros.
El segundo paso es cuantificar los riesgos identificados, en el cual se evalúa el impacto que puede haber en temas de costos y tiempo. Luego, se ordenan desde el más crítico hasta el menos influyente y, con base en ese orden, deberán ser priorizados para ser analizados y atacados. Como tercer paso, hay que realizar una matriz de riesgos o plan de respuestas. Según el análisis anterior, hay que definir las posibles respuestas, las acciones que deberán tomarse (incluyendo planes de contingencia) y asignar a los responsables.
Dichas acciones estarán basadas en cuatro estrategias que son evitar o prevenir, traspasar, mitigar y aceptar. Evitar es sinónimo de tomar acción antes de que el riesgo ocurra; la segunda estrategia es compartir los riesgos total o parcialmente con contratistas y proveedores y otras entidades; mitigar consiste en tomar medidas para reducir o limitar el impacto y aceptar es cuando solo queda asumir el riesgo e incluirlo en los márgenes de costos para poder proteger el proyecto.
Por último, el cuarto paso es el seguimiento y control de los riesgos. “Es acá donde se analiza la eficacia de las acciones implementadas, donde se calcula el riesgo residual y se monitorean los riesgos en general; incluyendo la identificación y gestión de cualquier eventualidad que pueda surgir”, explicó Óscar Maestre, director de Proyectos de ESCALA.
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La alianza de las dos empresas dedicadas al Project Management, D&A + ESCALA, implementa metodologías y herramientas innovadoras comprobadas que ayudan a minimizar este riesgo y tomar decisiones acertadas. Además, alinean las expectativas de todos los involucrados desde un principio, y cuenta con un equipo de expertos que aportan las mejores prácticas y lecciones aprendidas.
Su metodología ESCALA Administración Profesional de Proyectos (APP), única en Guatemala, se pueden anticipar ciertas circunstancias y optimizar el manejo de riesgos, entre otras muchas acciones. Además, con la herramienta innovadora PMWeb se centraliza la información de cada obra, lo que mejora la comunicación y la toma de decisiones, se mantiene un control presupuestal en tiempo real y permite realizar una matriz con los impactos en tiempo de cada riesgo latente en el proyecto.