Por: Arq. Marcos Liberman de Liberman Arquitectos / mail: info@liberman.co.cr
Sin lugar a dudas es la etapa más temida de un proyecto de construcción, ya que no aporta nada a la calidad, cuesta dinero y consume tiempo. Tiene un único objetivo y es obtener el visto bueno para la construcción de un proyecto en un lote específico, por parte de todas las instituciones del Estado que tengan injerencia en ese sitio.
En el pasado se debían llevar los planos de institución en institución de forma física, esperar largos períodos de tiempo para obtener respuesta y a veces podía tomar hasta años obtener un permiso de construcción para proyectos, sin que se justificara esa demora.
El 20 de setiembre del 2011, entró en vigencia el “Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción”, según Decreto Ejecutivo N° 36550-MP-MIVAH-S-MEIC, que establece un nuevo proceso de revisión simplificada de planos llamado APC, (Administrador de Proyectos de Construcción), que es una plataforma para la revisión simultánea por parte de las instituciones de los proyectos en trámite de obtención de permisos de construcción, en la cual se les define un tiempo máximo para esta tarea y cantidad de rechazos permitidos. Aquí, se puede conseguir la información oficial y actualizada de esta plataforma.
Para obtener Permisos de Construcción en APC se requieren dos tipos de documentos:
Requisitos documentales: son los que emiten instituciones del Estado con vistos buenos o que certifican para alguna actividad específica o uso. Ejemplos: Uso de Suelo, Alineamientos, Disponibilidad de Agua, Setena, entre otros. Algunos pueden ser pre-requisitos de los otros.
Planos: documentación gráfica del proyecto en un formato definido por el CFIA con al menos la información mínima necesaria para que un analista de permisos pueda comprender la totalidad del proyecto. Debe incluir todas las especialidades del mismo.
Los trámites que se deben llevar a cabo tienen una secuencia y aunque varían los documentos específicos, las instituciones involucradas y los tiempos de revisión, el orden es siempre el mismo.
Abajo se presenta una secuencia típica de un proyecto con los rechazos que permite la ley, aunque a veces puede haber variaciones que obligan a realizar gestiones adicionales:
Se obtienen requisitos documentales que se componen de Certificaciones y Permisos Previos emitidos por distintas instituciones.
Se suben los requisitos documentales y los planos a APC, además se llena el contrato de servicios profesionales en ese sistema. Para que el trámite sea recibido, se debe cancelar un costo administrativo que se puede hacer en línea en ese mismo acto.
El CFIA tasa el costo del proyecto y hace un cobro por revisión el cual varía en sus montos fijos y porcentuales, según el tipo de proyecto.
Se paga la tasación, ya sea en línea, en bancos o en el CFIA.
Inicia período de revisión simultánea en línea por parte de las instituciones correspondientes, en el que emiten observaciones de puntos a ser corregidos en el proyecto. Dichas instituciones tienen un límite máximo para emitir sus observaciones y en caso de no hacerlo en ese lapso, se da por aprobado.
Se dispone de un plazo determinado para subsanar las observaciones y volver a subir los planos corregidos a APC.
Las instituciones que hayan tenido observaciones revisan nuevamente los planos y dan visto bueno a las correcciones. Tienen un límite máximo para hacerlo, el cual es considerablemente menor al de la primera revisión.
Finalizado ese período, se obtienen los planos aprobados por las instituciones y se está listo para ingresar el trámite a la Municipalidad.
Se ingresa entonces el trámite a la Municipalidad correspondiente junto con los requisitos que solicite cada una, que no son los mismos en todas y que varían según el tipo de proyecto. Hay Municipalidades que solo reciben trámites en APC y otras también lo reciben en físico [planos y documentos impresos].
Inicia período de revisión en el que la Municipalidad tiene tiempo definido por ley para emitir aprobación o rechazo, pero hay casos en los que no se respeta.
Si fuera rechazado el trámite, se corrige y vuelven a ingresar los planos y/o los requisitos documentales que no hayan sido aprobados.
La Municipalidad aprueba el proyecto, emite boleta para tramitar Póliza de Riesgos del Trabajo del INS y cobro por impuestos de permisos de construcción.
Se tramita póliza y se pagan impuestos, se suben ambos comprobantes a APC o se entregan de manera física, según se haya hecho el trámite
Se reciben planos con sello de permiso municipal de construcción, rótulo de permiso de construcción y cartel del CFIA. Todos estos documentos deben estar en la obra junto con la bitácora.
Se puede visitar la página http://www.tramitesconstruccion.go.cr para encontrar los requisitos documentales por tipo de proyecto y la página http://infoapc.cfia.or.cr para identificar los tiempos de revisión por tipo de proyecto. En la segunda página indicada también se pueden encontrar los requisitos de cada Municipalidad, pero es mejor pedirlos directamente en plataforma de servicios ya que hemos tenido casos en que no están actualizados o están incompletos.
Consejos
No le tenga miedo, es un trámite, nada más ni nada menos. Si programa y tramita todos los Requisitos Documentales con tiempo, todo va a salir bien.
Algunos Requisitos Documentales de los que se obtienen en la etapa de Estudios Preliminares se vencen. Tenga esas fechas presentes para que los tenga al día a la hora de iniciar el trámite de Permisos de Construcción.
Esté preparado para recibir rechazos y observaciones de los entes revisadores. En Costa Rica hay muchos reglamentos y cuesta mucho estar al tanto de todas sus versiones y actualizaciones.
Si no está de acuerdo con algún rechazo, pida una cita con quien lo firma para que le expliquen mejor, aunque esto implique atrasos en el proyecto.
APC no admite una tercera revisión del proyecto por parte de las instituciones, por lo que es mejor estar seguros de la corrección que se va a hacer, o de lo contrario se debe volver al punto #5 de la lista.
Hay analistas de las instituciones que no conocen bien los reglamentos; por ello, para aclaraciones sobre observaciones o rechazo, se pueden pedir aclaraciones mediante una nota formal que los obligue a justificar o sustentar su criterio con Reglamento, Capítulo y Artículo.
Sea comprensivo con las instituciones; recuerde que solo pueden dar visto bueno a lo permitido por ley, a diferencia de quienes no laboramos en ese sector y podemos hacer todo lo que la ley no nos prohíba.