Una de cada cinco obras en Costa Rica se construye sin permiso municipal
- angiecantillo1
- hace 10 horas
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El CFIA detectó 1.216 proyectos sin licencia durante 2025. Aunque el incumplimiento disminuyó respecto al año anterior, las construcciones irregulares representan 159.003 metros cuadrados y dejaron de generar más de US$1.160 millones para las municipalidades.
La fotografía más reciente de la construcción en Costa Rica revela una paradoja. Mientras el sector continúa siendo uno de los motores de la economía nacional, miles de metros cuadrados se levantan al margen de uno de los requisitos más básicos del proceso constructivo: el permiso municipal.
El Departamento de Inspección y Control del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica (CFIA) encontró que el 20% de las obras inspeccionadas durante 2025 carecía de la licencia municipal requerida para construir. La cifra equivale a 1.216 proyectos sin permiso de un total de 5.934 obras visitadas en los 84 cantones del país.
Aunque el dato sigue siendo elevado, representa una mejora frente a 2024, cuando el porcentaje de incumplimiento alcanzó el 25%. Los registros históricos del CFIA muestran una tendencia descendente desde el pico de 2020, cuando el 37% de las obras inspeccionadas carecía de autorización municipal. Para 2025, el indicador bajó al 20%. Detrás de esos porcentajes hay una superficie considerable. El CFIA revisó 2.638.248 metros cuadrados en construcción y determinó que 159.003 metros cuadrados se desarrollaban sin permiso, equivalente al 6% del área total inspeccionada.
La mayor parte de las visitas correspondió a proyectos habitacionales. De las 5.934 obras inspeccionadas, 4.806 eran viviendas, apartamentos o condominios, seguidas por proyectos comerciales (552), obras complementarias como tapias, muros y piscinas (384), otros tipos de construcciones (117) e instalaciones industriales (75).
Sin embargo, no todos los segmentos presentan el mismo comportamiento. Las obras complementarias destacan por sus elevados niveles de incumplimiento: el 63% de las inspeccionadas carecía de permiso municipal. En contraste, las construcciones industriales registraron el mejor desempeño, con un 88% de cumplimiento.
"Al momento de visitar los proyectos, nuestra labor es revisar la documentación y que los planos sellados cumplan con la normativa vigente. Es importante indicar que, el CFIA vela por el correcto ejercicio de la profesión; mientras que las municipalidades son las encargadas de otorgar el permiso de inicio", explicó Daniel Brenes, jefe del Departamento de Inspección y Control del CFIA.
Heredia lidera; Limón y Guanacaste preocupan
El mapa nacional muestra contrastes significativos.
Heredia se consolidó como la provincia con el mejor desempeño del país. El 93% de las obras inspeccionadas contaba con permiso municipal, seguida por Cartago con 92% y San José con 85%. En Heredia, ocho cantones alcanzaron cumplimiento total: Barva, Belén, Flores, Heredia, San Isidro, San Pablo, San Rafael y Santo Domingo registraron un 100% de obras autorizadas entre las inspeccionadas por el CFIA.
El panorama cambia drásticamente en otras regiones. Limón presentó el porcentaje más alto de construcciones sin permiso, con un 32%, seguida por Guanacaste con un 28%.
A nivel cantonal, los casos más críticos fueron Guatuso, donde el 60% de las obras inspeccionadas carecía de licencia, el cantón central de Limón con 55%, Río Cuarto con 54% y Sarapiquí con 48%. También sobresalen Nicoya y Santa Cruz, ambos con un 45% de incumplimiento. En total, 35 cantones registraron que más del 20% de las obras visitadas no tenían permiso municipal.
Un problema que también afecta las finanzas municipales
Más allá de los riesgos técnicos y de seguridad, el fenómeno tiene un impacto económico directo sobre los gobiernos locales. El CFIA estima que las municipalidades dejaron de percibir US$1.160 millones en ingresos asociados a permisos de construcción durante 2025. El cálculo parte de un valor estimado promedio de $750 por metro cuadrado construido y considera el cobro aproximado del 1% que aplican los municipios sobre el valor de la obra.
"Además de los eventuales daños en las edificaciones que no cuentan con los permisos, y los riesgos a los que se pueden exponer sus ocupantes; no tener estos permisos significan recursos económicos que dejan de percibir las municipalidades", afirmó Fernando Escalante, presidente de la Junta Directiva General del CFIA.
San Carlos encabeza la lista de cantones con mayor superficie construida sin autorización, con 18.265 metros cuadrados. Le siguen Santa Cruz con 12.199 metros cuadrados, Carrillo con 10.213 y Puntarenas con 9.658. Solo en San Carlos, el valor estimado de las construcciones sin permiso supera los US$12 mil millones.
Un desafío estructural
El análisis del CFIA apunta a problemas más profundos que el simple incumplimiento individual. Entre las causas identificadas figuran el desconocimiento ciudadano sobre la normativa aplicable a obras menores, reglamentos municipales que no siempre están alineados con las disposiciones nacionales vigentes y limitaciones institucionales relacionadas con personal, equipamiento, capacitación y capacidad de inspección.
La situación resulta especialmente relevante en un momento en que Costa Rica impulsa inversiones en infraestructura, vivienda y desarrollo inmobiliario. El cumplimiento de los permisos no solo constituye un trámite administrativo, sino un mecanismo de control que busca garantizar la seguridad estructural, el cumplimiento de normas urbanísticas y la adecuada supervisión profesional.
El propio informe revela otra señal de alerta: apenas el 49% de los proyectos inspeccionados tenía actualizada la bitácora de obra al momento de la visita.
Para el CFIA, el siguiente paso pasa por fortalecer la coordinación con el Instituto de Fomento y Asesoría Municipal (IFAM), ampliar los programas de capacitación para gobiernos locales y promover campañas de concientización dirigidas tanto a propietarios como a desarrolladores.
La tendencia es positiva: el porcentaje de construcciones sin permiso continúa disminuyendo. Sin embargo, mientras una de cada cinco obras siga iniciando sin autorización municipal, el país enfrentará un desafío que combina seguridad, gobernanza local y recaudación fiscal en un mismo problema estructural.
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