Por Mario Perez, Business Partner en Grupo Valor
Durante las últimas dos décadas panameños y visitantes se han maravillado al observar la evolución de la ciudad de Panamá, impulsada por proyectos de infraestructura estatal e inversión privada que hoy nos ofrecen modernos centros comerciales, locales comerciales, torres de oficinas, hoteles, hospitales y proyectos residenciales. El ritmo de crecimiento de la construcción ha sido vertiginoso, promediando un 13.8% anual en el periodo comprendido entre 2010 hasta el 2019, esta cifra solo fue superado por la minería.
Este auge en construcción nos llevó a cerrar en el año 2019 con altos niveles de inventario disponible en una diversidad de activos que es difícil de cuantificar. Luego, en el año 2020 la pandemia del Covid causó una suspensión de las labores por la mayor parte del año, generando incrementos de gastos operativos y de financiamiento, además de un desplome en el volumen de ventas. La solución temporal de la moratoria a los pagos financieros se ha continuado extendiendo hasta mediados del 2021, lo que ha generado un alivio en el flujo a arrendadores y promotores, pero también ha creado una bolsa de obligaciones en el sector y enviando señales al público comprador.
Obtener datos de calidad siempre ha sido un reto en el sector inmobiliario, la organización Convivienda hace un trabajo muy meritorio y útil, consolidando información obtenida de diversos municipios del país para mostrar una foto del mercado residencial. Tomando como periodo para análisis los años 2015 a 2019, la información que obtenemos es que 96,062 viviendas obtuvieron permisos de ocupación. El permiso de ocupación es emitido por los municipios para viviendas listas para entrega, estén vendidas o disponibles.ESTIMADO DEL INVENTARIO NO VENDIDO[2]20152016201720182019Permiso de ocupación, área metropolitana10,12814,30517,36715,28513,516Permiso de ocupación, interior4,6434,6246,0396,7453,410Permiso de ocupación, TOTAL14,77118,92923,40622,03016,926
Por otro lado, de acuerdo con datos provenientes de la Superintendencia de Bancos de Panamá, al cierre de febrero de 2021 la cartera total de construcción alcanza los 5,726 Millones de dólares, de los cuales un saldo de US$3,618 millones se encuentra modificados. Esto significa que el 63% de la cartera de construcción se acogió a la moratoria, reforzando la conclusión de que el sector ha sido fuertemente afectado por la pandemia del Covid.
El total de la cartera está compuesta por 2,536 Millones de préstamos interinos de construcción para vivienda y el resto está distribuido entre interinos para proyectos comerciales, infraestructura y otras construcciones. Aunque no hay buena visibilidad del valor de los activos dados en garantía, el entendimiento de la plaza es que el valor de las garantías es suficiente para cubrir las obligaciones. El problema es que no hay liquidez por falta de venta. Promotores como Haus, presididos por Claudio Valencia, han alzado la voz y advertido a cerca de la bien llamada “muerte financiera” de los proyectos que se refiere al momento donde el aumento de los costos operativos y financieros, sumados a la caída en precios del mercado causa que el capital de promotor llegue a cero o incluso a negativo.
Le puede interesar: “Llega innovador proyecto a Barrio Dent, Costa Rica”
Ideas para romper el círculo vicioso actual
Antes de proponer algunas ideas de como romper los incentivos actuales, quiero aprovechar para dejar claro de que el servicio de los alquileres de inmuebles es necesario para toda sociedad y un país como Panamá que espera atraer inversión extranjera necesita una oferta adecuada para recibir a los inversionistas y talento de la región que deseamos que se establezcan en Panamá. La preocupación que expresamos en esta nota esta principalmente dirigida a los incentivos que se han creado en el mercado que empujan a familias que tienen el perfil adecuado para adquirir una propiedad hacia las rentas o alquileres con opción de compra, llevando al promotor en muchos casos a vender por debajo de su costo y además asumir costos financieros y operativos adicionales. Cuando vemos que una persona ha vendido su vivienda actual y tiene el efectivo disponible para comprar una nueva propiedad pero en vez decide alquilar y post pone la decisión de compra tenemos que reconocer que estamos haciendo algo muy mal como sector. Una experiencia como esa es la que me ha llevado a escribir esta nota.
Pensamos que algunas correcciones que como gremio de promotores debemos evaluar seriamente podrían ser las siguientes:
Normalización de las rentas: En los últimos años los edificios se han logrado alquiler en gran medida, pero continuamos con rentas que no cubren costos financieros ni operativos. Pensamos que los promotores se deben dar a la tarea de sistemáticamente normalizar los precios de alquiler. Adicionalmente si esto causa desocupación de apartamentos, esto no lo consideramos una desventaja, habrá un sufrimiento temporal que consideramos inevitable por la situación que hemos creado, pero es un paso necesario para hacer el cambio estructural que se debe ir dando para recuperar los activos y enfocarse en venderlos, que es lo que realmente debemos hacer.
Modalidades de venta: No es el rol de los promotores involucrarse en el negocio de venta financiada, si el cliente es sujeto de crédito se debe llevar hacia el sistema financiero para la lograr cerrar la venta. Adicionalmente, como promotores debemos reconocer que en la mayoría de las cosas los alquileres con opción de compra son una fantasía, los clientes solo ejercerán las opciones si los precios suben y en caso de continuar bajando los clientes exigirán un precio inferior. Pensamos que la solución intermedia es entregar el uso y disfrute de los apartamentos al momento de firmar contratos de promesa de compraventa con abonos y plazos de pago extendidos, pero con el cliente haciendo abonos materiales a compra, equipando sus unidades y cubriendo los gastos de mantenimiento. En resumen, pensar en facilidad de pago más que en alquiler con opción.
Alianzas con bancos: En nuestra experiencia, en estos momentos de crisis económica la mejor alianza para otorgamiento de préstamos hipotecarios son los bancos que financian los proyectos, bajo el entendido de que es preferible distribuir el riesgo en múltiples propietarios de vivienda en vez de la concentración del promotor. Por la inestabilidad laboral y económica actual, pensamos que es razonable buscar figuras donde los promotores nos obliguemos a garantizar mediante “buy backs” privados de los créditos de los clientes en caso de estos fallen en un periodo de 5 años. Tener la posibilidad de recibir de regreso el 80% de una deuda es mejor que la situación actual donde se tiene el 100% de la deuda y los gastos de la propiedad.
Cuentas claras: Debemos hacer un ejercicio claro y sencillo de que está pasando con nuestro capital mes a mes, visualizar la bien llamada “muerte financiera” y ajustar la decisión del precio, al final es lo mismo pagar más intereses mientras esperamos vender o bajar el precio y liquidar hoy.
Para más información puede contactase con Mario al correo mperez@valorca.com o visitar la web: https://www.generovalor.com